Skatt på utleie gjort lett!

Mange synes skatt på utleie virker komplisert – og noen lar til og med være å leie ut fordi de er redde for å gjøre feil. Jeg fikk nylig en e-post fra en følger som ba meg forklare dette helt enkelt, og derfor lagde jeg en podcast (og nå dette blogginnlegget): Skatt på utleie gjort lett! Skatt gjort så enkelt at det kan forklares over en kopp kaffe, helt uten grafer og presentasjoner.

For sannheten er at skatt på utleie ikke trenger å være vanskelig. Det handler bare om å vite hvilken kategori utleien din faller inn under – og hvilke regler som gjelder der.

1. Skattefri utleie av egen bolig

Dette er den mest lønnsomme måten å leie ut på hvis du gjør det riktig.

• Leier du ut mindre enn halvparten av boligen du selv bor i (målt i markedsverdi), er inntekten skattefri.

• Eksempel: Du bor i hovedetasjen og leier ut kjelleren – skattefritt, så lenge hovedetasjen har høyere verdi.

• Leier du ut hele boligen midlertidig, er inntekt inntil 20.000 kr i året skattefritt. Over dette må du skatte av hele beløpet.

Ekstra bonus: Øker du verdien på boligen mens du bor der selv, betaler du ingen skatt på gevinsten når du selger. Eiendomsutvikling i egen bolig er derfor noe av det mest lukrative du kan gjøre i Norge, og kanskje det jeg har tjent mest penger på i mitt liv.

2. Utleie av hytte eller leilighet du bruker selv

Her gjelder en sjablongregel som gjør det enkelt:

• De første 15.000 kr i leieinntekt er skattefrie.

• Av det overskytende, må du skatte av 85 % (fordi 15 % regnes som et standardfradrag for kostnader).

• Skattesatsen er 22 %, så i praksis betaler du ca. 18 % skatt på leieinntektene.

Eksempel: Leier du ut hytta for 115.000 kr, er 15.000 skattefritt. Av de resterende 100.000 betaler du skatt på 85 %, altså av 85.000, og du betaler 22 % skatt av dette. 22% av 85.000 er 18.700. Så av en utleie på 115.000 betaler du kun 18.700 i skatt.

3. Utleie av sekundærbolig (bolig du ikke bruker selv)

Her gjelder andre regler:

• All leieinntekt er skattepliktig.

• Du kan til gjengjeld trekke fra alle reelle kostnader, som kommunale avgifter, felleskostnader, forsikring, renter og vedlikehold.

• Viktig: Du får bare fradrag for vedlikehold, ikke for påkostning (altså standardheving).

Tips: Hvis du pusser opp for å bringe boligen tilbake til opprinnelig standard – for eksempel maler, bytter kjøkken eller pusser opp bad etter lang tids bruk – kan du trekke fra utgiftene. Det kan gi store skattefordeler.

4. Utleie gjennom AS eller privat

Mange lurer på om de bør eie gjennom selskap. Hovedregelen er at det lønnser seg å leie ut så mange enheter man kan privat (4 enheter), deretter organisere nummer 5 i et AS. Så lei ut så lenge du kan privat (og så finnes det noen unntak som du kan lese om HER)

• Privat eierskap: Du betaler 22 % skatt av overskuddet. Punktum.

• AS: Selskapet betaler 22 % skatt av overskuddet. Tar du ut pengene privat, må du i tillegg betale utbytteskatt. Du ender altså med å betale rundt 50% skatt på leieinntektene i stedet for 22%.

Så er det noen fordeler med AS:

• Lurt hvis du har mange enheter (fra fem og oppover, da må du uansett organisere som næring).

• Du kan reinvestere overskuddet uten å ta ut penger privat.

• Mulighet til å registrere selskapet for mva hvis du leier ut til næringskunder.

Ulemper med AS:

• Vil du bruke boligen selv, må du leie den av selskapet – og da blir det dyrt.

Oppsummering

Skatt på utleie kan kokes ned til fire enkle hovedregler:

1. Egen bolig: Skattefritt hvis du bor der selv og leier ut mindre enn halvparten.

2. Hytte/egen fritidsbolig: 15.000 er skattefritt, deretter betaler du 22% skatt på 85 % av inntekten.

3. Sekundærbolig: Du skatter 22% av overskudd, du får altså fradrag for kostnader og vedlikehold.

4. Utleie i AS: Du skatter 22% av overskudd (som privat). Men må skatte av pengene dersom du skal ha de ut av AS. Hovedregelen er altså at du bør leie ut privat så lenge du kan, men AS kan lønne seg hvis du har mange enheter.

Så enkelt er det – og når du forstår reglene, kan du bruke dem til din fordel.

Jeg håper det var oppklarende - send meg gjerne en mail hvis du har flere spørsmål.